联系湘军
湖南湘军咨询集团有限公司
联系电话：400-0731-088
0731-88443333
公司传真：88443315
公司地址：长沙市雨花区韶山南路1号湘水和天下33楼
您当前所在位置：首页 > 新闻动态 > 行业新闻
| 土地评估估价怎么算？ |
| 【发表时间：2021/12/6】 【阅读次数：1392】 |
首先，土地作为一种实物资产，交易频率很低，其流动性远不及金融资产。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期进行考察、评估，中期又需要投标、融资，交易之后还要交割、付税，导致其实际成本不那么公开透明。这两条原因，往往导致没有现成的二手交易市场可直接找到最具代表性的土地价格。此外，土地的同质性也不及其他实物资产，如黄金、白银等贵金属，或原油、煤矿、铜等工业原料。紧邻的两块地，其价格可能因规划用途或学区差异相差甚远，这使得以土地为标的物的大宗商品期货交易也难以进行。 
所谓边际农业价值，就是指这片土地上所有的未来净农业产出的折现值。在城乡结合部，如果土地是可以自由买卖的，那么根据经济学原理，土地的商业价值应该大致等于其农业价值，否则城市就会持续扩张，直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定，那这些土地的价值就基本由农产品价格决定。据报道，美国中西部内布拉斯加州的农业用地，在全美的房地产大萧条中上涨了30%，其主要原因就是大豆的现价比历史平均价上涨了40%，而玉米价格几乎翻倍。 对城市里的商业地块，农业价值定价法就不灵了，这时可以采用实物期权定价法。所谓实物期权，是指对持有的土地进行商业开发的权力。在考虑投入的建筑、运营成本之后，其未来净现金流折现值最高的项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行项目：停车场、电影院、百货商场。建筑、运营成本和运营收入都依次升高，考虑一定的资金回报率之后，最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地块的价值。所谓“黄金地段”“寸土寸金”，可不是空话，美国商场的每平方米年均销售额大约是3000美元，而拉斯维加斯的凯撒皇宫商场则达到了惊人的13000美元。当然，这和苹果零售店的每平方米年均销售额56260美元比起来，仍是小巫见大巫。 对于没有商业产出的住宅地块，这两种办法基本上都无能为力。因为住宅用地一般是根据市政规划指定，无法用于商业开发，而与纯粹的农业用地间的距离又参差不齐。 目前在美国最常采用的是集时间、空间模型为一体的自动定价模型。这个模型的基本原理是考虑到同一住宅的同质性，对价格的变化采取时间序列的回归分析，来得到某一地区房价指数的平均变动。在此基础上，再对房屋的具体特征进行定价调整。这一办法最初用于房产估值，在对建筑成本进行估算和折旧之后，就可得到隐含的土地价值。 在当前的中国，对土地进行科学、准确的估值定价，意义重大。中国城乡之间区别实行土地国有制和集体所有制，人为割裂了土地的实际用途，造成了城市建设用地和农用土地之间的巨大价值差异和混沌。不准确的定价、不公开的交易，往往造成大批农民的合法权益受到侵害，而地方官员却中饱私囊，与之关系紧密的开发商从中攫取暴利。这不但无益于资金的合理分配，也造成了社会的不稳定。同时，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市场。完全由竞标决定的土地价格，如同所有的拍卖一样，体现的是对其估值最高的买主的估价，也往往是一个过分乐观的估价。2009年拍下“地王”的房企纷纷陷入困境就是一个很好的例子。而这些过分乐观估值者的悲观境遇也同样感染市场，加重悲观情绪的释放，大批城市的土地流拍与此不无干系。 土地，如同劳动力、资金一样，最好都由市场来决定其价格，配置其使用，提高其效率。同时辅之经济学的方法对其进行科学的定价，可以对市场价格进行有益的补充和指导，缓解价格的大幅波动，以促进经济和社会的稳定。 |
| 上一条：代理记账的收费标准是什么？代理记账流程是怎样的？ 下一条：资产评估的业务开展流程 |
