不良资产评估需要注意哪些？

不良资产是一项投资行为，低买高卖是其最显著的“投资特质”。单从这个角度，可以得出一个结论：投资的成败取决于定价。所以，价值的评估在不良资产处置中的重要性自然不言而喻。为了降低风险，实现收益最大化，不良资产处置负责人还是应该在一定程度上对项目进行价值评估。

影响不良资产价值评估的因素大致分为理论价值、自身瑕疵、客观因素：所谓资产的理论价值，即不考虑客观因素及项目的自身瑕疵，项目本身所具备的价值；所谓自身瑕疵，即项目自身所携带的瑕疵，例如，时效，手续残缺等等；所谓客观因素，涉及面较广，其中主要有处置能力、财务成本及预期、政府干扰、经济形势等等一系列客观因素。

这三大因素，理论价值可以精确化；而自身瑕疵及客观因素所带来的项目价值的升降就很难量化。因为最终的项目价值，其实就是价值和风险的博弈。自99年行业初期至今，价值评估一直未形成业界规范，这很大程度上是因为项目的复杂性。如果预判失误，将会给投资人带来极大的风险。因此，在不良资产评估过程中，必须精准地把握如下要点：

一 . 资料的收集和分析

(一)债权评估要收集的资料比较多，主要包含以下资料：

1、债权分析基准日本息清单;

2、与债权有关的借款合同、担保合同、抵/质押合同及其他信贷资料、放款、还款凭证;

3、律师提供的法律意见书;

4、债权相关的诉讼、判决资料;

5、银行催收通知书及回执;

6、债务企业及保证企业营业执照工商登记情况、法人身份证、个人保证人身份证、贷款卡;

7、企业财务报表等财务资料;

8、抵押物国土房管登记状态或登记证明;

9、抵、质押物产权资料：房地产权证、国有土地使用证、国有土地出让合同、租赁合同、“四证一书”、重大设备购置合同、发票等。

10、查询债务人、保证人在国土局、房管局、车管所的资产情况及资产抵押查封冻结情况;法院查询债务人、保证人的诉讼情况;提供查询记录;

11、其他相关资料。

(二)、对资料进行分析

1.调阅债权、债务关系形成及其维权情况的全部档案资料;

2.分析贷款的历史形成、导致损失原因、企业经营状况资料等;

3.核实工商注册登记状态、资产抵押状态;

4、对债务人、债务人企业进行实地走访，了解债权人、债务人企业经营状况、企业规模、名下有效财产等情况;对保证人、保证人企业进行实地走访，了解保证人、保证人企业经营、企业规模、名下有效财产等情况。

5、对债权抵押资产、债务人和保证人名下的有效资产进行现场勘查。

6.搜集并分析调查资料，搜集当地宏观经济环境和债权交易市场情况，确定影响债权价值的主要因素并进行分析，这些因素包括：债权人及担保单位的名称、借款时间、金额，还款来源、还款情况、逾期时间;债权人、担保单位状况、诉讼情况、法律尽职调查情况及当地市场环境等。经综合分析以上影响因素提出分析结果。

7、合理分析估测债权价值。对收集回来的资料进行分析，确定评估基准日，评估范围、评估方法等合理分析估测出债权价值。

二 . 评估对象和范围

(一)评估对象

1、实物类资产

包括收购的以物抵贷的资产、资产处置中的收回的以物抵债资产、受托管理的实物资产及其产生的权益，以及其他能实现的债权清偿权利的实物资产。

2、股权类资产

主要包括商业性债转股、抵债股权、质押股权等

3、其他资产

主要包括土地使用权、商标权等无形资产以及收益等。

(二)、评估范围

债权价值分析范围为与债权有关的债务人、债务责任关联方的相关资产和相关负债，及其或有资产和或有负债。

三 . 评估基准日

根据银行提供的资料，一般以银行提供的债权本息日期为评估基准日。

四 . 所适用的价值类型

价值类型主要有市场价值、清算价值、投资价值、残余价值等。评估过程中结合实际情况选取合适的价值类型。

债权类不良资产评估考虑资产被迫出售等因素一般选用清算价值。清算价值是指分析对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

高风险而又高收益的不良资产行业，在国家和社会的金融架构中占据越来越重要的位置，吸引大量投资者进入。然而行业规范尚未建立，缺乏引导，初入市场的投资者往往会觉得无所适从。此时，最科学的方式，就是找一家靠谱的咨询机构。